2023-09-09

不動産業法草案：手付金トラブル

不動産を買うときの手付金の問題については、不動産業法草案の中で建設省から意見の選択肢が二つ提示されました。

オプション1は次のように規定しています。不動産プロジェクトの投資家は 、プロジェクトの基本設計が国家機関によって評価され、投資家が次のいずれかの証明書を持っている場合にのみ、顧客との合意に従って手付金を徴収できます: 土地使用権書類。手付金契約書には、住宅または建設プロジェクトの販売価格またはリース購入額を明確に記載する必要があり、手付金の額は住宅または建設プロジェクトの販売価格またはリース購入価格の10%を超えてはなりません。

ホーチミン市不動産協会会長のレ・ホアン・チャウ氏は「選択肢1」を選択し、社会慣行に従った妥当な水準として保証金の額が5％を超えないことを提案しました。預金の性質が資金調達を目的としたものではなく、預金者と受託者の両方が意識的に遵守できる十分な価値があることを保証するため。同時に、デポジットの受取人であるプロジェクトの投資家が、顧客のニーズや好みを調査および把握して、プロジェクトの製品、ユーティリティ、およびサービスの品質を完成させ、改善するのに役立ちます。

「不動産プロジェクトの投資家は、住宅または建設プロジェクトが建設許可を取得している場合、建設許可が必要な場合、または着工通知が発行されている場合にのみ、顧客との合意に従って手付金を徴収することができます。規定に従って建設工事を行う場合」建設業の許可が必要ない場合には、 建設業法に基づき、手付金契約書には、販売価格、住宅の賃貸借購入、工事工事、手付金の金額を明確に記載する必要があり、契約を確実に締結するために、販売価格の5％を超えてはなりません。将来の住宅を販売する資格が得られる前に契約する必要がある」とレ・ホアン・チャウ氏は提案しました。

同氏は、寄託金額は寄託物件の価値の10％を超えてはいけないとの意見もあり、これは高額である、あるいは、寄託金額はわずか2％で低すぎるとの意見、あるいは、以下の意見もある、と述べました。契約締結後の最初の支払額と同額の30%は合理的ではありません。なぜなら、預金が資金調達を目的としていないこと、およびその価値が預金者と受託者の両方が意識的に従うのに十分な大きさであるという要件を保証できないからです。

トゥドゥック市のプロジェクトでアパートを購入するために列をなす顧客

同時に、法制度の同期性と統一性を確保するために、レ・ホアン・チャウ氏は、2015年民法第328条第1項を改正して、「他の法律に供託金に関する規定がある場合には、供託金については、この規範および関連する法律の規定に従って作成されます。」なぜなら、上記の規制が補足されないと、悪意のある者が巨額の入金を受け取るために利用できる法的な「抜け穴」が存在することになるからです。2015年民法第328条第1項によれば、預金額に制限はありませんが、詐欺行為を行ったり、預金者に損害を与える可能性がある目的で、預金受領者と預金者が合意したものであるためです。パーティーです。

また、法的規制の統一性・統一性を確保するため、不動産業法（改正）案の禁止行為について、本法及び関連法律の規定に反して手付金の徴収を禁止する規定を追加する必要がある 。

国会常任経済委員会も、2014年不動産業法には供託金に関する規定がなく、民法に基づいて供託が行われるため、選択肢1に同意しました。寄託時期と寄託額は当事者の合意に従って決定されるため、プロジェクトが不明確な時期に投資家が寄託金を回収し、資金を動員するには寄託額が高すぎるという状況が発生します。プロジェクト、プロジェクトの実施のために、または財産を騙し取る、または適切な財産を騙すこと。将来的に形成されるリスクの高いタイプの住宅や建設プロジェクトについては、保証金の徴収が許可される時期と保証金の額に関する規制が必要です。

実際、最近では、宅建業法で不動産購入時の手付金の規制がないため、法的根拠のない販売開始プロジェクトにおいて、不動産価格の最大30％を手付金として動員するプロジェクトが数多く発生しています。多くのプロジェクトでは、価値の最大95%を回収することもあります。プロジェクトが実施のための法的条件を満たしていない場合、買い手は多くのリスクを負うことになります。さらに幸運なプロジェクトとしては、実行できずに購入者にデポジットが返還されるケースもありますが、支払いの進捗も非常に遅く、支払いは少しずつ行われ、購入者は支払いを行っても、受け取ったお金がいつ受け取れるかわかりません。近い。買主の多額の資金が長期間にわたって流用されました。

住宅は人々にとって大切な財産です。現在、住宅価格は人々の平均収入に比べて依然として非常に高い。将来形成される不動産を購入する際に手付金について明確な規定がないと 、リスクが生じた際に買主は巨額の損失を被ることになります。同時に、デポジットを明確に規制することで、将来の苦情も制限されます。