2024年のホーチミン市の住宅市場

2025-01-05

ホーチミン市の住宅不動産市場は2024年に明確な細分化を示し、高級物件が主流となり、手頃な価格の住宅は需給面で課題に直面しました。

ホーチミン市の不動産価格は2024年も引き続き高止まりしており、新規発売のマンションプロジェクトの大半は1平方メートルあたり8,000万～1億4,000万ベトナムドン（3,200～5,600ドル）の価格となっています。中価格帯のマンションの供給は郊外の大規模開発に限られており、手頃な価格の住宅セグメントはほぼ消滅しています。

ホーチミン市不動産協会の会長レ・ホアン・チャウ氏によると、1平方メートルあたり2500万ドン（1000ドル）以下のマンションは2021年以降市場から完全に消えたという。一方で、高級住宅は現在、市場供給の70～80％を占めています。新規プロジェクトは主に富裕層向けの高級マンションで、価格は1平方メートルあたり1億～5億ドン（4000～2万ドル）となっています。

不動産のさまざまな分野における現在の需要と供給の不均衡が続くと、不動産バブルのリスク、住宅へのアクセスにおける不平等の拡大、社会福祉制度への圧力の増大など、さまざまな影響が生じる可能性があります。

見つけにくいアパート

ホーチミン市の主要アパートの平均価格は、2024年第3四半期までに1平方メートルあたり6,600万ドン（2,640ドル）に達しました。1平方メートルあたり5,000万ドン（2,000ドル）近くの価格の主要アパートプロジェクトを見つけるのは、現在では困難です。CBREベトナムのレポートによると、新規供給のほとんどは、1平方メートルあたり1億ドン（4,000ドル）以上の価格のハイエンドおよび高級セグメントに集中しています。

12月に実施された市場調査によると、ホーチミン市の一部のプロジェクトは1平方メートルあたり1億ドン（4,000ドル）を超える価格となっています。例えば、トゥドゥック市のグローバルシティプロジェクトでは、最初の2つのアパートブロックの価格は1平方メートルあたり1億～1億4,000万ドン（4,000～5,600ドル、VATを除く）となっています。また、ガムダランドグループが2区で開発しているイートンパークプロジェクトでは、1平方メートルあたり1億2,000万ドン（4,800ドル）のアパートを提供しています。同じくトゥドゥック市のキング・クラウン・インフィニティ・プロジェクトの価格は1平方メートル当たり1億1,000万～1億6,000万ドン（4,400～6,400ドル）、一方、第2区のトゥティエム新都市地区にあるソン・キム・ランドのザ・メトロポール・プロジェクトの価格は1平方メートル当たり3億～4億ドン（1万2,000～1万6,000ドル）となっています。

1平方メートルあたり1億ドン（4,000ドル）未満のプロジェクトとしては、6,000万ドン（2,400ドル）のビンホームズ・グランド・パークや、7,000万ドン（2,800ドル）のニャーベー地区のエッセンシア・スカイなどがあります。

トゥーティエムでは高級マンションが1平方メートルあたり1億4000万～1億8000万ドン（5600～7200ドル、VATを除く）で売られています。例えば、55平方メートル（1ベッドルーム）のマンションは75億ドン（30万ドル、VATを除く）、88平方メートル（2ベッドルーム）のマンションは150億ドン（60万ドル、VATを除く）で売られています。

不動産業者DKRAグループの2024年第3四半期レポートによると、南部の都市にある超高級マンションの価格は1平方メートルあたり約5億ドン（2万ドル）で、最も高価なヴィラやタウンハウスは1ユニットあたり7000億ドン（2800万ドル）、最も安価なヴィラは53億ドン（21万2000ドル）からとなっています。タウンハウスやヴィラの需要は依然として低く、価格は安定しているものの依然として高い。ロンアン省、ドンナイ省、ビンズオン省などの近隣の省では供給が増加しています。

DKRAは、グレードAと高級マンションが引き続き市場を支配し、新規発売物件のほぼ50％を占め、価格は1平方メートルあたり8500万～1億3000万ドン（3400～5200ドル）になると予測しています。一方、グレードBとCのマンションは、ロンアン省、ビンズオン省、バリア・ブンタウ省などの近隣省に移行しています。

価格を比較すると、ホーチミン市郊外の200平方メートルの半戸建てヴィラは約150億ドン（60万ドル）ですが、この価格ではトゥーティエム近くの85〜90平方メートルの高級マンションしか購入できません。同様に、郊外のタウンハウスの価格は75億ドン（30万ドル）で、2区の55〜60平方メートルのマンションしか購入できません。

この傾向は、ホーチミン市のアパートの価格が郊外や近隣の省のタウンハウスやヴィラの価格と同等になっていることを示しており、市の不動産市場における格差の拡大を浮き彫りにしています。

DKRAグループの専門家は、中価格帯の物件が供給過剰である一方で、デベロッパーが高級物件に注力していることが、価格高騰の主な要因の一つであると指摘しています。市場からほぼ姿を消した手頃なマンションの不足は、市場全体の状況に影響を及ぼしています。「この供給の不均衡は買い手の選択肢を制限しており、その結果、市場の見通しは不透明のままである」とサヴィルズは結論付けた。

サヴィルズ・アドバイザリーのリサーチ＆S22M部門責任者、ジャン・フイン氏は、ホーチミン市は今後も中級・高級住宅の市場であり、手頃な価格帯の選択肢は限られると予測しています。供給は改善すると予想されており、2027年までに76件の新規プロジェクトから5万戸以上のアパートが供給され、そのほとんどはトゥドゥック市（49％）、第7区（12％）、ビンタン区（9％）に集中します。

郊外の衰退の危険

専門家や不動産開発業者は、ホーチミン市では利用可能な「きれいな」土地の供給がほぼ枯渇しており、法的課題により新築マンションの供給が制限され、価格が急騰していると指摘しています。このため、開発業者は、土地はまだ利用可能だがインフラが未整備な郊外地域や近隣の省への進出を余儀なくされています。

これは、ドンタンロン（旧第9区、現在はトゥドゥック市の一部）やドンナイ省のニョンチャック新都市などの郊外地域の不動産プロジェクトが、人口増加が限られているにもかかわらず、長い間市場に出回っている理由を説明しています。それにもかかわらず、これらの地域の不動産価格は上昇し続けています。

例えば、ドンタンロンのタウンハウスは62億～80億ドン（24万8000～32万ドル）、ヴィラは90億～400億ドン（36万ドル～160万ドル）の値段が付けられています。しかし、価格が上昇しているにもかかわらず、多くの投資家は購入した不動産を売却するのに苦労しています。

この地区の別荘を購入したマイ・タオさんは、100億ドン（40万ドル）で売ろうとしているが、買い手はいない。不動産業者は、インフラやアメニティの不足が販売の障害になっていると指摘しています。近隣の多くの物件は未入居のままで、この地区は荒涼として見捨てられたような雰囲気になっています。

ビンズオン省などの近隣省では、マンション価格は1平方メートルあたり3,000万～4,000万ドン（1,200～1,600ドル）の範囲です。ドンナイ省とロンアン省では、インフラが未発達でホーチミン市までの移動時間が長いため、住宅プロジェクトは主に土地ベースとなっています。

ジャン・フイン氏は、郊外不動産の可能性は長期的だと考えています。第3一帯一路などの主要なインフラプロジェクトが完成すれば、ホーチミン市への移動時間は短縮され、交通の便が良くなり、住民や投資家の高まる需要を満たす住宅供給が増えるだろう。

ホーチミン市では、トゥドゥック市のナム・リー橋や第7区のグエン・ヴァン・リン地下道など、インフラ整備プロジェクトが完了しています。第3一帯道路、地下鉄1号線、アンフーインターチェンジなどの主要プロジェクトにより、交通の利便性が向上し、郊外開発が発展する機会が生まれると期待されています。

しかし、DKRAグループの投資ディレクター、ヴォ・ホン・タン氏は、インフラの不足と市場の不確実性が長引くことから、郊外の100億ベトナムドン（40万ドル）以上の価格の不動産が買い手を惹きつけるのは難しいだろうと指摘しました。

ジャン・フイン氏はまた、ロンアン省とドンナイ省の購入者は主な住居としてよりもセカンドハウスとして不動産を購入することに関心が高いと強調しました。ビンズオン省では、マンション建設プロジェクトが増加し価格が上昇しており、市場は依然として不安定です。

ホーチミン市の不動産市場では、2024年を通じて価格高騰が大きな問題となっており、売買が困難となっています。この傾向が2025年も続くと、新たな規制により地価が上昇すると予想され、郊外や衛星都市の低価格住宅は、中低所得層の大半にとって手の届かないものとなるだろう。これらの地域は、投資機会やセカンドハウスを求める富裕層向けとなる可能性が高い。こうした要因により、郊外開発が中止される可能性が高まっています。