法律の誤解により短期アパート賃貸禁止？

2025-04-21

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、ホーチミン市人民委員会とホーチミン市建設局に送った文書の中で、このアパートを短期賃貸に利用することを提案しました。

法律の誤解でアパート賃貸禁止？

レ・ホアン・チャウ氏によると、アパートの賃貸を含む住宅の賃貸は、投資法の規定による条件付き事業分野である不動産事業活動であり、賃貸人は法律の規定に従って事業登録を行い、税金を支払わなければならない。

マンションの居住以外の目的での使用を禁止する規定は、2024年住宅法における新しい規定ではありませんが、以前は2014年住宅法でもこの内容が規定されていました。

しかし、2024年の住宅法がアパートを居住目的以外で使用することを再禁止した後で初めて、ホーチミン市人民委員会は禁止令を出しました。

短期賃貸アパートの活用提案

レ・ホアン・チャウ氏は、ホーチミン市人民委員会の決定26/2025で短期賃貸以外の目的でのアパートの使用が禁止されている理由は、住宅法2024におけるこの規制の解釈によるものかもしれないと説明しました。

2024年住宅法では、アパート所有者がAirbnbアプリを使用して、月単位や年単位の長期アパート賃貸契約、または時間単位、日単位、週単位などの短期アパート賃貸契約に基づいて、家やアパートを貸し出す権利を有すると規定されています。

したがって、アパートの月単位や年単位の長期貸し出しのみが居住（宿泊）目的であり、Airbnbアプリを介した時間単位、日単位、週単位の短期貸し出しは居住（宿泊）目的ではないという理解は誤りです。

そこから、レ・ホアン・チャウ氏は、 Airbnbの申請に応じて、アパートを長期賃貸にするか、時間、日、週単位で短期賃貸にするかというケースについて、入居者が生活（宿泊）の目的でアパートを利用するという理解を統一することを提案しました。

レ・ホアン・チャウ氏はまた、Airbnbアプリを使った時間単位、日単位、週単位の短期アパート貸し出しは観光客向けだけだという誤解は誤りだと述べました。このグループ以外にも、 短期アパートを借りる人の中には、出張や親戚訪問、入院患者の世話、受験生の世話、結婚式の準備などのために国内外から訪れる人々がいるケースが多くあります。彼らは、ホテルの部屋よりも多くの人と一緒に滞在でき、自由に過ごせ、手頃な費用で、自分にとって最も便利な方法で料理や洗濯ができるからです。

8,740～17,480人が職を失う可能性がある

レ・ホアン・チャウ氏は、現在ホーチミン市には24棟の建物があり、そのうち8,740戸のアパートがAirbnbアプリを通じて短期賃貸に供されており、数千人の雇用を生み出していると述べました。

賃貸アパート1戸あたり平均50億ドンとすると、総投資額は約43兆7000億ドン（17億4000万米ドル相当）となる。信用貸付の利率が70%で年利が9%の場合、これらの地主の未払い負債総額は約30,590億ドン、利息支払いは年間約2,753億ドンになります。

Airbnbアプリを介した非居住目的のアパートの短期貸し出しの禁止は、締結した契約の補償、短期貸し出しを必要とする観光客や訪問者の減少により、アパート所有者に大きな困難をもたらしています。収入の減少は利子の支払いや銀行の借金の返済に影響を及ぼしており、ここ数カ月、これらのアパートの所有者は賃貸料を下げ、長期賃貸に切り替えざるを得なかった。しかし、8,740戸のアパートでは、長期の入居者を見つけるのは簡単ではありません。

同時に、短期賃貸アパート1軒あたり1～2人のサービスマンを雇用すれば、8,740～17,480人の雇用が創出されることになります。したがって、Airbnb を通じて賃貸したり、長期のアパート賃貸に切り替えたりすることができなくなった場合、これらの労働者は職を失うことになります。

レ・ホアン・チャウ氏は、短期アパート賃貸の禁止は大きな損害をもたらすだろうと述べました。

「ホーチミン市では、他の地域では禁止されていないものの、Airbnbアプリを使った非居住目的のアパートの短期賃貸活動への使用が禁止されたことで、短期賃貸市場やホーチミン市への観光客や訪問者の誘致活動に直接的な影響が及び、その結果、ホーチミン市の他の地域に対する競争力が低下し、観光を我が国の主要経済部門に発展させるという目標に望ましくない影響が生じるだろう」とHoREAのレ・ホアン・チャウ会長は分析しました。

そのため、レ・ホアン・チャウ氏は、建設局がホーチミン市人民委員会に、アパートをアパート内の宿泊施設として使用することを許可する方向で決定26/2025を修正するよう提出することを提案しました。ただし、住宅法、不動産業法、観光法で定められた条件や基準を満たす必要があります。条件付き事業投資産業および職業に関する法律の規定を遵守しなければならない。法律に従って事業を登録し、税金を支払う必要があります。

国会常任委員会は、地方自治体の認識を統一し、2024年住宅法の施行を円滑に進められるよう、マンションを居住用と非居住用という概念に対する用語の説明を追加することを検討しています。