住宅地に隣接する区画の土地使用料を全額免除する提案

2025-07-22

これは、TAT法律事務所会長のチュオン・アン・トゥ弁護士が、7月22日朝にタンニエン新聞が主催したワークショップ「土地価格、土地税…どうすれば合理的になるか？」で述べた提言です。

土地価格表は必ずしも市場価格に近いとは限らない

弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、「2024年土地法が国会で可決された当初から私は警告してきましたが、30年以上も続いてきた土地価格の枠組みを廃止し、市場価格へと移行させることを熱烈に支持してきました。土地価格の枠組みを廃止することは全く合理的であり、国家の発展の要件を満たしています」と述べました。

より具体的には、弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、かつては1平方メートルの土地を譲渡すると牛肉麺1杯分の金額しか受け取れなかったが、企業から買い戻すと1平方メートルあたり1億ドンという価格になったと指摘しました。「これは、国が旧地価表がもはや適切ではないと考える最大のプレッシャーです。土地法は、市場価格に近づくための長期的かつ合理的な措置を講じる必要があります」とトゥ氏は強調し、実際には土地法施行後、若者が家を購入したり、住む場所を見つけられなかったという副作用が生じていることを指摘しました。企業は多くの困難に直面し、6つのプロジェクトで最大65兆ドンの土地使用料を支払った。そのため、利益率は以前と同じにはならないだろう。住宅価格が高騰しているため、若者が初めて住む場所を見つけるのは困難です。

「土地の価格は必ずしも市場価格に従う必要はなく、妥当なものでなければならない」と弁護士のトゥ氏は述べました。

この現実に直面して、政府は不合理な解決策ではなく、より合理的な解決策を見つける必要があります。弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は疑問を呈します。「結局のところ、土地使用料と新たな土地価格表の目的は何なのか？ 土地価格が国が売却する土地の価格と定められれば、徴収によって予算収入は増加するだろう。しかし、土地を回収した際に人々が苦しむことのないように、どのように収入を増やすのか？」 こうして、私たちは妥協点を見出そうとしているのだ。

「土地価格は、国家の税収を失わせることなく、企業が利益を得られる事業を確保し、利益率を下げず、需要と供給に影響を与えず、人々が土地にアクセスできるように、あらゆる点で調和が保たれなければなりません。これが一貫した目標です。したがって、土地価格は合理的でなければならず、必ずしも市場価格ではなく、正義に基づいて決定されるべきです」と、弁護士の杜氏は述べました。

住宅地に隣接する土地は完全に免除されます

そこから、弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、いくつかの解決策と提言を提示しました。まず、評価プロセス全体とデータの透明性を確保する必要があります。土地評価は閉鎖的なプロセスであってはなりません。評価図、調整係数、計算方法、入力データベースを全面的に公開する必要があります。電子情報ポータルをすべての人に公開することで、10億～20億ドンの納税通知書を受け取った人が、このポータルにアクセスし、どのような根拠、根拠、実務に基づいて徴収額が算出されたのかを調べることができます。人々が自分の目で数字と計算式を確認できるようになって初めて、価格表は真に説得力があり、高い執行力を持つものとなるでしょう。

第二に、金銭的義務を分類する必要があります。ゲアン省の住民が庭地から住宅地に転用した際、最大45億ドンの税金を支払わなければなりませんでした。また、南東部の住民は、納税額が財政能力を超えたため、転用申請を取り下げなければなりませんでした。これらは、多くの「土地利用目的の転用」事例におけるほんの一例です。これらの事例では、人々は国から土地を「購入」しているわけではなく、実質的な長期にわたる土地利用権に関する法的手続きを完了させているだけです。

ル・タン・カン財務副大臣が参加したワークショップ

「土地の用途変更」がキーワードです。この土地問題は公共財産ではなく、人々が利用し、居住している土地です。用途変更を行うには、行政手続きが必要です。土地使用料には明確な定義はありませんが、法的には売買の譲渡と捉えることができます。したがって、土地使用料は、土地所有者や企業に土地を引き渡す際にのみ徴収されるべきであり、既に土地を所有している人々からは徴収すべきではなく、不合理です。隣接する土地については、人々が安定的に居住し、耕作してきた用途変更の際に、土地使用料を全額免除することを提案します。

さらに、一連の公有地、社会住宅、移住住宅について、弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は、これらは一種の政策サービスであり、商業プロジェクトと同一視することはできないと述べました。したがって、直接的または間接的な徴収は排除されなければならない。

土地使用料の支払い期間を延長、延期、分割する仕組みを構築し、人々が財政のバランスを取る時間を確保し、資産を売却したり、支払えない価格で土地を「買い戻したり」しなければならない状況を回避する必要があります。企業にとって、この費用を支払うことは本質的にインフレを補うためであり、基本的な信用金利は必要です。なぜなら、融資を続ければ誰もが借金を抱え、事業活動を続けることになるからです。税金を滞納している人々については、利息を計算するべきではありません。なぜなら、人々は事業を行うのではなく、生活のために土地を購入するだけだからです。私たちは人々と分かち合うべきです。

第三に、利益相反を抑制するために、独立した土地評価委員会を設立する必要があります。より新鮮な視点を得るために、この委員会に独立した専門家を加えるべきです。これにより、より客観的な価格設定メカニズムが構築されます。人々は自ら土地の価格を決定し、企業は国がどのように価格を設定するかを気にすることなく、自ら土地の価格を決定することができるようになります。

実際、一部の地域では、土地と土地を交換するという古い手法が用いられていました。例えば、100平方メートルの土地を開墾し、住民に10平方メートルの土地を提供するといった具合です。この方法は、圧力を軽減し、住民がすぐに定住し、土地価格に柔軟性をもたらし、あらゆる要素にアプローチするのに役立ちます。「誰にでも合うシャツを作るようなものです」と彼は例え、税収減の原因を従来の土地価格体系のせいにすべきではないと指摘しました。政府は価格体系に基づいて徴収するのではなく、実際の取引に基づいて徴収します。人々は法律を回避し、政府は正確な価格を把握できず、価格体系を自ら見つけざるを得なくなります。適切な価格体系が必要です。優れた土地価格表は、必ずしも「市場価格に近づく」必要はなく、正義、大多数の支払い能力、そして長期的な開発戦略に沿ったものでなければなりません」と、弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は述べました。