地価と地価税が高騰

2025-07-23

昨日7月22日に開催されたタンニエン新聞社のワークショップは、土地価格、土地使用譲渡税、未払いの土地使用料に対する追加の年間料金に関連する最もホットかつ緊急の問題を共有するフォーラムとなりました。

土地価格表、土地使用料が高すぎる

ワークショップで講演したタンニエン新聞編集長のグエン・ゴック・トアン記者は、「地価と土地税の高騰は、この分野に関連する政策変更にすぐに表れています。タンニエン新聞がワークショップを準備してから今まで、わずか10日ほどですが、これらの問題をめぐっては多くの新たな展開がありました。7月22日朝のワークショップ開催前、財務省は追加税に関する提案を3つの選択肢から2つの選択肢に再度変更しました。その前の週には、首相も2024年土地法の改正案を提出すると公式に発表しました。」と述べました。

「これは必要かつ緊急の決定だ」とジャーナリストのグエン・ゴック・トアン氏はコメントし分析し、多くの人が現在懸念している最大の問題は、農地を宅地化するコストが土地自体の価値よりも高いことだと指摘しました。この状況の原因は、2024年土地法の規定により、新しい地価表が2026年1月1日から適用されるため、最近、多くの省市が新しい地価表を発行し、古い地価表を何倍も高い価格に置き換えています。新しい地価表は今後半年以内に一律適用されます。早急に是正されなければ、一部地域で発生している問題が全国に広がることになります。省市合併は言うまでもなく、多くの場所で依然として多くの異なる地価表が維持されています。

このような状況下、ジャーナリストのグエン・ゴック・トアンは、専門家、企業、経営者の方々が、2024年土地法において改正が必要な仕組みや政策について、より深く議論し、解決策を提案することを期待しています。タンニエン新聞は、政府と関係機関が法改正を進める中で、新たな参考資料の策定を支援し、情報提供に努めます。

地価と地価税の熱気は、この分野に関連した政策の変化にすぐに表れてきます。

ホーチミン市不動産協会（HoREA）のレ・ホアン・チャウ会長は、地価と地税が高すぎる現状を指摘し、ホーチミン市ホックモン村のグエン・アンさんの家族が、祖父母が残した土地に2005年に建てた面積約75㎡のレベル4住宅を所有していたことを振り返った。2010年、ホックモン区（旧）の人民委員会が上記の住宅に家屋番号を付与しました。2024年末、家族は土地使用権証明書を申請することにし、会社が上記の土地の面積を計測したところ、208㎡でした。規定による土地価格は1㎡あたり1100万ドン以上です。家族が家を合法化し証明書を申請するのに必要な資金について知ると、支払わなければならない土地使用税は17億ドン近くで、家族の経済力を超えていると告げられた。

例えば、ある企業が2022年に4区（旧）で11,000㎡の倉庫を年間33億ドンで借りたとします。2023年までに市が係数を調整した結果、企業は年間77億ドンの賃料を支払う必要が生じました。2025年1月、新しい地価表のパーセンテージを適用すると、地価は上昇し、企業が支払うべき地代は210億ドンを超え、2023年の3倍、2022年の7倍に上ります。上記の例は、地価の上昇と財務負担の増大が、企業、人々、そして経済にとって市場に多くの欠陥をもたらしていることを示しています。

ホーチミン市天然資源・環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、誰もが考えさせられる比較を例に挙げました。ドンコイ通りにある210平方メートルの住宅地の土地価格は6億8,700万ドンです。しかし、農地に転用されていない同じ6平方メートルの住宅の農地価格はわずか81万ドンです。

「このような差は不適切であり、市場原理を担保するものではない」とトゥアン氏は述べ、財務省が政令103号を修正するまでの間、ホーチミン市はまず土地価格表における農地の価格を住宅地価格の65～70%に調整すべきだと提案しました。そうすれば、用途変更に伴う税金の支払いにおいて、現状ほど大きな差はなくなり、国と国民の利益が調和することになるだろう。

7月22日午前、タンニエン新聞が主催した土地価格と土地税に関するセミナーには、省庁、支部、企業が参加しました。

フンヴォン大学のトラン・ヴィエット・アン副学長は、一部の地域の土地価格表が「市場価格に近づける」という目標に沿って作成されているため、高すぎるという見解を共有し、次のように問いかけました。「市場に近づくように土地価格を設定するにはどうすれば良いのでしょうか？しかし、どの市場でしょうか？」土地オークションを市場価格の決定基準とするのは誤りです。したがって、どの市場価格が市場価格なのかを明確にする必要があります。現在、土地の評価と配分のプロセスは依然として重複しており、透明性が欠如しています。特に学校、病院、公共用地に関しては、評価機関を見つけることは非常に困難です。アン氏は、土地価格表を市場価格に合わせて更新することを提案しましたが、ロードマップを策定し、不動産市場への衝撃、ひいては社会保障、公営住宅、低所得者向け住宅への影響を回避する必要があります。商業用地の価格と社会保障住宅の価格を明確に区別する必要があります。

企業からのフィードバックについて、農業環境省土地管理局のヴォ・アン・トゥアン副局長は、「土地価格表の作成作業においては、合併後のショックを回避するため、各地方自治体が調整を行う時間を延長しています。実際、多くの地方自治体が土地価格表を調整し、価格差の見直しと縮小を行い、住民の権利義務に影響を与える急激な価格上昇を回避しています。しかしながら、一部の地方自治体では調整が間に合わなかったり、価格が高すぎたりして社会に影響を与えているのも現実です」と述べました。

「農地から住宅地への用途変更申請において、算定方法が住宅地内の農地には未だ適していないため、高額な土地使用料の支払いが必要となるケースがあります。この点、実施と調整は地方自治体の権限と責任です。現在、土地管理局は、10月に国会に提出する法令71号および土地法の改正案を提出しており、これにより、これまで地方自治体が土地評価において抱えてきた困難を克服できる可能性があります」と、レ・タン・カン財務副大臣は強調しました。

追加料金に企業が悲鳴

3度の調整を経たにもかかわらず、タインニエン新聞社では土地使用料の滞納に対する追加徴収が依然として続いています。

ベトナム青年起業家協会のダン・ホン・アイン会長は、この3.6%の追加手数料は、企業が土地に関する財務義務を履行していない期間に課される利息または延滞金であると述べました。しかし、これは企業が先延ばしをしているのではなく、当局が土地使用料の評価と計算をまだ完了していないことが原因です。例えば、政令71号によれば、土地評価の具体的な根拠の一つは、詳細な建設計画またはマスタープランです。これは、土地評価の時期を決定し、開発収益と建設コストを見積もるための根拠でもあります。この規制との整合性を確保するため、計画とプロジェクト管理の法的側面に関して、政府は2023年に建設投資プロジェクトの管理に関する政令35号を公布しました。これにより、アパートの場合は2ヘクタール未満、それ以外の場合は5ヘクタールを超える小規模な土地利用規模のプロジェクトについては、短縮されたプロセスに従って詳細計画が策定されます。しかしながら、2023年までの期間においては、小規模プロジェクトについては詳細な計画が省略されています。したがって、2010年から2023年の間に実施され、政令71号に基づく土地使用料決定を実施しているプロジェクトは、土地価格を決定するための詳細な計画策定の法的根拠を欠くことになります。

これは緊急の問題であるため、ワークショップには多くの企業が参加しました。

ダン・ホン・アン氏は、「書類を受領する部署・機関は、関係部署・機関に照会し、中央政府からの指示を求める文書を所持しなければならないという厳格な規制の適用により、土地価格の承認決定の決定・発付までの時間が影響を受け、投資家の責任ではない追加料金の発生につながっています。遅延支払いや罰金に対するいかなる制裁も、「過失」の原則に基づくべきです。この場合、土地使用料の遅延支払いは企業の主体的な意志や財政能力に起因するものではなく、追加料金が課せられると、企業に過失がないにもかかわらず「罰金」を課すようなものです。これは、経営の公平性と透明性の原則に反します。所管官庁による土地使用料の評価・算定の遅延によって企業が影響を受ける場合、追加料金を完全に撤廃する必要があります」と意見を述べました。

フンティンランド社のグエン・ヴァン・タン副社長は、この手数料は不当だとして、次のように述べました。「当社には、土地評価が遅れているプロジェクトが20件近くあります。これは、土地評価に関する通達36/2014が不明確で、法的問題もあった時代に端を発しています。多くのプロジェクトは、取得済み、未完成、計画調整を伴う再編過程にあるため、土地評価が「滞留」しています。基本的に、土地使用料の支払いが遅れているプロジェクトはすべて、客観的な理由によるものです。したがって、この手数料に関する政府の政策は、投資環境に大きな影響を与えています。」

「財務省が提案している5.4%であれ3.6%であれ、追加の土地使用料を徴収することは企業にとって負担となります。企業はこの費用を製品価格に上乗せすることになり、住宅価格の上昇を招き、再び政府の「国民が住宅を利用できるように」という政策に反することになります。私たちは、社会的な合意形成を図り、国の経済発展に貢献するために、この追加使用料を撤廃することを提案します」と、グエン・ヴァン・タン氏は述べました。

追加税を徴収する選択肢を放棄すべき

ノバランドグループ取締役会副会長のカオ・ミン・ヒュー氏は、企業に非がないのに追加税を払わなければならないという矛盾によって不動産企業が負っている負担のさらなる証拠として、次のように語りました。「ノバランドは2015年、2016年以降に土地を割り当てられたプロジェクトを13件抱えているが、今まで税務当局から通知はなく、通知があって初めて企業は土地使用料を支払うことができます。典型的には、2016年のリッチスタープロジェクトはホーチミン市評価評議会から6890億ドンという数字が示されたが、市人民委員会に提出されたとき、土地の出所の検討で行き詰まっていました。これまで10年近く、5.4％の追加税が適用されると、ノバランドは3700億ドン以上を支払わなければならないことになります。」言うまでもなく、企業は土地使用料を支払っていないため、プロジェクトは認証を取得できず、顧客の信頼を失い、ブランドの評判にも影響が出ています。プロジェクトが滞れば、資金調達ができず、キャッシュフローも滞ります。認証がまだ取得されていないため、投資家は年間管理費も負担しなければなりません。これまでのところ、全プロジェクトで計算すると、年間管理費は約3,000億ドンに上ります。

カオ・ミン・ヒュー氏は、「財務省は、追加税を完全に廃止するか、企業が納税通知書を受け取った時点から適切な税率を適用し、手続きに要した時間を差し引くという選択肢を検討すべきだ。企業の過失によりプロジェクトが遅延した場合、企業は補償金を支払う用意がある」と提案しました。

この問題に関して、レ・タン・カン財務副大臣は、財務省が政令103号を改正する過程で、企業、協会、地方自治体から土地使用料と農地の宅地化に伴う使用料について多くの意見が寄せられ、解決すべき問題が多く、様々な選択肢が提案されていると述べました。財務省は企業、協会、地方自治体と直接面談し、農地の宅地化に伴う使用料について地方自治体が速やかに報告するよう求めました。財務省は、その機能と任務に基づき、誠実な総合判断に基づき、政令103号の改正案を提出しました。同時に、様々な選択肢を提示し、政府に公布前に提出する前に、法務省に評価を求める文書も送付しました。追加納税については、3つのグループが徴収水準の維持、徴収額の削減、追加徴収を行わないという3つの選択肢を提案しました。財務省は、所轄官庁による土地使用料の算定にかかる時間を差し引いた上で、徴収率と料金算定期間を削減するための計画を策定し、策定しました。追加税を徴収しないという提案については、財務省は認識しており、農業環境省と共に、土地法改正の過程で政府に報告いたします。