土地使用料の大幅削減

2025-07-26

ホーチミン市では、ビンタン区（旧）の住民であるザンさんは、100平方メートル以上の土地の使用料が40億ドン以上にもなったため、土地利用変更申請を取り下げざるを得ませんでした。また、7区（旧）のヒューさんは、400平方メートルの農地を住宅地に転用するために140億ドン以上を支払わなければなりませんでした。高額な土地使用料は人々を困惑させています。

制限内の土地の20％を徴収する提案

ホーチミン市不動産協会のレ・ホアン・チャウ会長によると、ホーチミン市だけでなく多くの地域の土地価格表の土地価格が異常に高いため、上記2つの事例は孤立したものではないという。そのため、チャウ会長は、財務省が、土地利用目的変更時に差額の100％を徴収するという不当だと考えられる規制の改正に関する意見や提案を受け入れたことを歓迎しました。しかし、政令草案に記載されている徴収率は依然として高すぎるため、人々にとって依然として経済的負担となっています。具体的には、住宅用地割り当て制限内のエリアで30％、制限を超えるエリアで50％という徴収率では、多くの人々が土地使用権証明書を交付されることが困難になるだろう。そのため、チャウ会長によると、住宅用地割り当て制限内のエリアに対する土地使用料は、草案の30％ではなく、20％で計算されるべきだ。同様に、土地割当制限を超える地域については、徴収率は草案の50％ではなく、30％となることが提案されています。

人々や専門家は土地使用料のさらなる引き下げを推奨している

レ・ホアン・チャウ氏は、300平方メートルの農地を住宅地に転用し、付加価値が31億2000万ドンとなるケースを例に挙げました。選択肢によって支払額が大きく異なります。現行の政令103号の規定では、31億2000万ドン全額を支払わなければなりませんが、財務省の草案のように徴収率を30%と50%にすれば、支払額は10億4000万ドンに減額されます。提案されている徴収率20%と30%であれば、支払額はわずか6億7600万ドンとなります。「この6億7600万ドンという支払額は、現行規定のわずか21.6%であり、より合理的です。これにより、経済的プレッシャーが軽減され、人々が土地に関する法的手続きを適切に行うことが促進されます」とレ・ホアン・チャウ氏は述べました。

ベトナム土地評価協会（VVA）のグエン・テ・フオン副会長も同様の見解を示し、2024年土地法の規定に基づき、全国の地方自治体が2026年1月1日から市場原理に基づく土地価格表を発行することになるが、その価格は2020～2024年の土地価格表の価格より何倍も高くなるだろうと問題を提起しました。こうした土地評価は、一般所得水準がまだ低い中で、世帯や個人が農地から住宅地へ土地利用目的を転換する際の財政能力を超えており、財政義務の履行に悪影響を与えるのではないかと懸念されています。また、地代も上昇し、経済発展を阻害するだろう。これは極めて正当な懸念であり、国が対応する必要があります。

しかし、グエン・テ・フオン氏によると、土地価格表における価格の決定と土地使用権に関する金銭的義務の規制は密接に関連しているものの、異なるものとして区別する必要があります。現代経済学の観点から見ると、土地の評価は市場における一般的な取引価格と一致しており、世界の多くの国も土地の評価においてこの方向性に従っています。土地使用権に関する金銭的義務を、国民の大多数の所得、経済の持続性、そして各時期における国の経済発展の方向性と整合した形でどのように規制するかは、国家の見解と規制に密接に関連しています。

したがって、市場価格表における土地評価を懸念する必要はないが、重要かつ懸念されるのは、国民の能力と経済的耐久力に適した方法で土地使用料を徴収することを国に提案することです。そこから、2024年までに、土地法に基づき、農地を世帯や個人の住宅地へ転用するための使用料徴収に関する規定を継承することを検討することが合理的かつ必要です。

グエン・テ・フオン氏は、「住宅地に隣接する農地を世帯や個人の住宅地に転用する場合の転用手数料徴収率を、住宅地割当制限区域内の面積については住宅地価格と農地価格の差の30%、超過面積については50%に調整するという財務省の草案を政府に提出したことを評価します。しかし、制限区域内の面積は20%と算定する方が望ましい。また、都市部住宅地や農村部住宅地内の農地については、重点プロジェクトの農地補償価格と同様に、当該区域の住宅地価格の約20%という適切な水準で別途規定すべきだという提案にも賛成する」と提案しました。

土地価格は公正なアクセスの範囲内でなければならない

TAT法律事務所会長のチュオン・アン・トゥ弁護士は、土地価格表は必ずしも市場価格に近づく必要はなく、公正に近づく必要があると考えています。なぜなら、公正とは絶対的な価値ではなく、政策に公平にアクセスできるかどうかにかかっているからです。価格表が高すぎて、人々が土地使用料を支払えなくなったり、移住資格を失ったり、合法的に不動産を売買できなくなったりするのであれば、それは人道的な政策とは言えません。逆に、価格表が低すぎて、歳入の減少、法の抜け穴、利益団体間の不平等につながるのであれば、それは国家管理の役割も失うことになります。適切な土地価格表とは、誰も取り残されることなく、人々の土地使用権を守りながら、国家の適切な歳入源を確保するものです。

これを実現するためには、建設プロセスから土地価格表の適用方法に至るまで、包括的な改革が必要だと弁護士のチュオン・アン・トゥ氏は考えています。まず、すべてのデータ、手法、価格表を透明化する必要があります。何百万人もの人々に影響を与える決定は、公的な検証メカニズムなしに放置することはできない。次に、金銭的義務を明確に区分する必要があります。資産を合法化する者を不動産投資企業と同一視することは不可能であり、また、土地を合法的に使用する政府に「市場価格」を支払わせることも不可能です。

第三に、専門家、コミュニティ代表、社会批判団体、地方人民評議会の真の参加を得て、土地価格表の評価と発行のための独立したメカニズムを構築することです。そして最後に、申請時の意識改革です。土地価格表が単に金銭徴収の計算基準に過ぎなければ、土地を回収された人々は同等の住居を購入できなくなります。しかし、国が土地による移住率を高め、現地での移住を優先すれば、価格表は正義を執行するツールとしての本来の役割を取り戻すでしょう。 「私たちが弁護する多くの土地訴訟において、土地価格は単なる資産ではなく、家族と生存権を結びつける絆です。土地価格表がそれを十分に反映していないとすれば、それは規制機能から大きく逸脱していることになります。文明的な土地政策は、価格表と市場の近さだけで測られるべきではなく、価格表と司法へのアクセス可能性との乖離によって測られるべきです。土地価格表が科学的評価、制度的透明性、そして社会的責任の産物となる時、土地は真に持続可能な開発の基盤となり、数字によって取り残される人は誰もいなくなるでしょう」と屠氏は述べました。