家主は税金の支払いを心配している

2025-11-01

賃貸住宅を所有している人の中には、投資資本や入出金コストは高いのに控除できないなど、具体的に税金をどう支払えばいいのか悩んでいる人も多いのではないでしょうか。

家賃は貯蓄より低い

ホーチミン市フートーホア区に賃貸住宅を持つファン・レー・ホアさんは、この家を購入するために一部を借り入れたと語り、現在、銀行からの月々の利息は約1,000万ドンに上るという。「この家を購入したのはちょうど新型コロナウイルス感染症が流行した年で、銀行ローンの利息は全額返済済みですが、2年近く貸し出されていません。昨年末には、年間1億1,000万ドンを超える銀行利息を支払うために、仲介業者に5,000万ドンを支払って2年間の転貸契約を結ばなければなりませんでした。しかし、7月中旬に借主が廃業し、清算手続きもせずに立ち去ってしまいました。それ以来、家を再貸すことができません。2年間の契約書によると、12ヶ月のうち7ヶ月しか借りていないのに、賃貸税を全額支払わなければならないのでしょうか？」とホアさんは心配そうに尋ねた。

規定によると、2026年からは年間収入が2億ドン以下の個人は税金を支払わなくて済む。「では、年末の納税申告で、年間1億1000万ドンを超える銀行への利息支払いを控除できるのでしょうか？ 数百億ドンの住宅を購入したのですが、家賃収入は銀行預金の利息にも満たず、税金の支払いを心配しなければなりません。これが毎月の生活費を賄う主な収入源なのに。このような税徴収政策は、個人が事業を営み、収入を増やす努力をする意欲を削いでいます」とホア氏は率直に語りました。

家を貸し出す個人の課税所得の基準値は、より現実的になるためにもっと高く設定する必要があります。

同様に、グエン・タン・トゥオンさんはホーチミン市サイゴン区に小さな賃貸住宅を所有しています。家族4人でビンタン区にも小さな家を借りて暮らし、生活費を捻出しています。最近、区から納税申告に関する通知を受け取りましたが、まだよく分かっていません。 「以前は家賃1500万ドンでしたが、今年は月額2000万ドンに値上がりしました。しかし、13年以上もビンタン区の番地のない路地裏の部屋を700万ドンで借りて暮らしています。残りの家賃800万ドンは、子供たちの教育費に充てています。家族全員が警備員として働いており、夫と私は家政婦として働いていますが、収入は不安定で、2人の子供の教育費を賄うには足りません。夫と私は小さな家しか持っていないので、子供たちを育てるために賃貸に出しています。ですから、税金を払う際に、家賃として支払った700万ドンを控除することはできますか？」とトゥオンさんは尋ねました。

共通点の一つは、多くの人が銀行から借り入れて賃貸住宅を購入し、そのお金で銀行の利息を支払っていることです。そのため、税金を計算する前に、毎月の利息を控除したいのです。言うまでもなく、賃貸収入は必ずしも安定しているわけではありません。

ニエン・アンさん（ホーチミン市在住）は、家族が賃貸アパートに住んでいるが、非常に不安定だと語りました。 「1～3年の長期賃貸契約を結んだものの、入居後すぐに借主がキャンセルし、敷金を失うことを承知で契約を破棄してしまう。家は長期間空室のままになり、新しい借主を見つけるのは非常に困難です。新しい契約を締結するには、仲介業者にさらに1ヶ月分の家賃を支払う必要があります。ある年は、借主がキャンセルしただけで、常に新しい借主を探さなければならず、仲介業者に4ヶ月分の家賃を支払わなければならなかった。さらに、50億～70億ドンのアパート投資費用、賃貸用の美しい内装の費用、その他諸々の費用、そして契約ごとに仲介手数料がかかる… 借りたいアパートがあるのに、年間を通して支出ばかりで収入は少なく、税金の支払いを心配しなければならない。年間収入が2億ドン以上になると、経費を差し引かずに税金を支払わなければならないが、これは少なすぎる。賃貸住宅を持っている人が皆裕福なわけではない。老後に安定した収入を得るためには、あちこちで苦労して稼ぐしかない」と彼女は語りました。ニエン・アンさん。

ポリシーが実装される前に時代遅れにならないように、しきい値を上げます。

Trong Tin会計税務コンサルティング会社の取締役弁護士Nguyen Van Duoc氏は次のように説明しました。「財務省の通達40/2021の一部条項を修正・補足する通達100/2021によれば、年間1億ドン以下の収入（2026年1月1日からは、年間2億ドン以下の収入）には、付加価値税と個人所得税は課されません。この規定によれば、収入は月ではなく暦年で計算されます。したがって、12か月の年に、9900万ドンの価格で1か月だけ賃貸し、その年にちょうど1か月だけ賃貸したとしても、税金は課されません。逆に、12か月の間に、1か月だけ家を1億ドンを超える価格で賃貸した場合、この収入に対して税金が課されます。」

「納税申告手続きは、個人によって異なりますが、月ごと、四半期ごと、または年ごとに行われます。書類は簡単で、賃貸収入がない月があれば、個人の確定申告書に明記するだけです。また、賃貸収入は収入であり、それに基づいて税金が支払われるため、賃貸物件を所有する個人の利子や投資費用は控除できません」とドゥオック弁護士は説明しました。

ホーチミン市弁護士会所属、IAM法律事務所所長のグエン・クオック・トアン弁護士は次のように述べています。「不動産賃貸には、一般的に住宅、土地、店舗、工場、倉庫の賃貸が含まれますが、宿泊サービスを除き、賃貸人は総収入に対する割合で税率を支払わなければなりません。具体的には、暦年収入が1億ドン/年（2026年1月1日からは2億ドン/年に引き上げられます）を超える住宅賃貸者は、住宅賃貸による総収入に対して5%の付加価値税と5%の個人所得税を支払う必要があります。」

賃貸物件を所有する個人の所得基準について、トアン弁護士は、賃貸物件を所有する個人の課税所得基準を年間4億ドンに引き上げるべきだと主張しています。「無職で、賃貸収入以外に収入がない場合、年間2億ドンという所得基準では生活費を賄うのが精一杯です。その倍の金額を積み立て、生活の質を向上させるべきです」とトアン弁護士は述べました。

弁護士のグエン・ヴァン・ドゥック氏によると、個人所得税法と貧困ラインに沿った規制を導入する必要があるという。したがって、税率が年間2億ドンの場合、非課税収入の付加価値率は2,000万ドンとなる。これは、都市部の貧困ライン2,400万ドン（政令07/2021に規定）より依然として低い。年間1億8,600万ドンまで税金を支払わない給与所得者に対する家族控除を加えると、住宅を借りている個人の追加課税収入の閾値2億ドンは適切ではない。同様に、経済全体の平均非課税収入は9億5,000万ドン以上と推定され、事業所世帯構成別の平均は5億5,300万ドン以上となっています。

「これは、賃貸住宅や土地などの資産を持ち、年間収入が5億ドン以上の個人、また賃貸住宅を所有し年間収入が10億ドンの事業所に個人所得税を課すことを提案する重要な根拠となる」とドゥオック弁護士は提案しました。