ハノイとホーチミン市の不動産市場における異なる要因

2026-03-09

ハノイとホーチミンの不動産市場の発展には、様々な損害が影響を与えています。

成長の原動力となる犠牲の違いが、ベトナムの二大不動産市場の回復状況に不均衡をもたらし、それぞれ異なる発展軌道を描いています。 ハノイ市は、都心部における堅調なエンドユーザー需要と環状道路からの明確な緩衝効果に支えられ、復興の兆しを見せています。

不動産プラットフォームBatdongsan.com.vnが実施した調査によると、不動産仲介業者の48%が2025年第4四半期の取引セキュリティが事前予想比で減少しました。と回答し、増加したと回答したのはわずか14%、市場は安定していると回答した人は35%でした。Batdongsan.com.vnのディン・ミン・トゥアン氏は、ベトナムの二大市場を分析し、両市場の最も注目すべき違いは、それぞれの回復縮小にあると予想しています。

インフラ整備がハノイを変革

インフラ整備、特に環状道路と河川横断橋梁の整備は、ハノイの不動産市場を大きく変貌させています。Batdongsan.com.vnのデータによると、環状道路周辺のマンション開発プロジェクト数は、2015年以前の269件から現在では約700件と、約2.6倍に増加しています。

マンション部門は引き続き市場の主要な成長エンジンとして機能しており、必要は環状道路2号線と3号線沿いの地域に集中しています。

しかし、価格動向には素晴らしい変化が見られます。

これらの上昇率は、旧バディン区やハイバチュン区など多くの中心部の地区の上昇率をはるかに上回っています。これらの地区では、価格上昇率はわずか69～92%でした。これは、価格基盤のより低い地域への資本シフトと、大規模な新しい都市開発の出現を反映しています。

戸建て住宅分野でも同様の傾向が見られます。全体的な関心が低下しているもの、ハノイのほとんどの地域で価格は上昇を続けており、特に価格水準が比較的低い中心部周辺の地区では上昇幅が拡大しています。

ショップハウス部門では、第4四半期の賃貸需要は前四半期比9%増加しましたが、購入への関心は6%減少しました。しかし、価格売却が急上昇するため賃金料は横ばいであったため、賃貸一時改善はしていません。

注目すべきは、ハノイの購入者の需要が、市内の伝統的な市場の枠を超えてシフトしつつあることです。Batdongsan.com.vnのデータによると、ハノイ在住の購入者のうち​​、首都圏で不動産を探している人の割合は、2023年第1戦の81%から2025年第4戦では59%に減少しました。

地方分権化の中ホーチミン市が急成長

Batdongsan.com.vnの代表者は、ホーチミン市では地下鉄路線、ベンルック・ロンタイン高速道路、ドンナイ省と結ぶ橋梁網がトゥアンアン、ディアン、旧ブンタウ地域などの衛星都市に大きな推進を行っていると語りました。

供給が急速に拡大し続けているため、マンションは主流となっています。2015年以前は、マンションの供給は主に市内中心部の環状2号線沿いに集中しており、324件のプロジェクトがありました。線が徐々に整備される途中、都市の拡大が加速し、開発業者は周辺への発展が可能になりました。その、マンションプロジェクト数は現在約1,050件に急増し、わずか10年で3.2倍に増加し、主に市の北東部に集中しています。

2025年第4四半期も、マンションの募集価格は引き続き大幅に上昇しました。 特に旧ニャーベ区（64％増）、旧第7区（63％増）、旧ビンタン区（57％増）、そしてトゥドゥック市では、2023年第1期と比較して32％から48％の増加があった。

戸建住宅では、関心の緩和な問題はなく、取引活動は安定を維持しました。Batdongsan.com.vnのデータによると、ホーチミン市中心部における戸建住宅の2025年第4四半期の募集価格は、1平方メートルあたり2億1,000万ドン（8,075）から2億8,600万ドン（11,00 0選挙）の範囲で進みし、これはアパートメントの1.4倍から2.2倍に相当します。ビンタン区、フーニャン区、11区、7区といった旧区外へ進むと、価格は1平方メートルあたり1億2,500万ドン（4,810相当）から2億400万ドン（7,845相当）程度まで下落し、価格圧力が緩和していることが示されています。

トゥアン氏は、この段階の投資家は、二極化が進む中で感情に左右される波や市場の噂を考えるのではなく、データに頼って真の成長原動力となる地域を特定すべきだとアドバイスした。

住宅物件の魅力

サヴィルズ・ベトナムの副社長、トロイ・グリフィス氏は、市場は比較的落ち着いた状態で2025年を迎えて諦めました。年初は、多くの新たな政策が議論の議論となっており、供給は限定的であり、計画審議や評価基準の具体化は遅れて進んでいなかった。

今後、ホーチミン市では2026年に多くの新規プロジェクトが着工すると予想しております、ハノイ市やバクニン省、フンイエン省などの近隣地域でも供給が大幅に増加することが予想されます。

ベトナムにおける住宅不動産のファンダメンタルズは、急速な都市化、富の一時効果、そして都市成長を牽引する中核的な経済原則を支持され、予測堅調です。

ハノイでは、中価格帯のマンションが大幅な価格上昇期を迎えており、2026年から2027年にかけて価格上昇率が上昇すると予想され、慎重に始める可能性があります。 一方、ホーチミン市では、供給不足が主な確定となって価格が上昇しています。 「個人的には、住宅不動産には引き続き自信を持っています」とグリフィス氏は徐々に、「今後10年間、ベトナムで最も魅力的な資産クラスになると信じています」と続けました。

ワンマウント・グループの顧客・マーケットインサイト担当ディレクター、トラン・ミン・ティエン氏は、2026年にはベトナムの二大市場で異なる発展が見られると予測しています。ハノイは安定を維持する側、ホーチミン市は新たな加速サイクルに入ってますしょう。ティエン氏は、緩やかダイナミクスの改善だけでなく、継続的な根本的な成長課題も指摘しました。マクロ経済の安定は引き続き購入者感を高めており、2026年のGDP成長率は7.1%と、地域で最も高い水準に達すると予測されています。

同様に重要なのは、法的なボトルネックの緩和です。 土地、住宅、不動産事業制度の改正、そしてそれに伴う政令や猶予により、これまで停止していたプロジェクトの着工が促進されました。 ホーチミン市は最も大きな反響をいただいており、2025年の第3四半期と第4四半期には複数の大規模プロジェクトが承認されました。 ハノイでは、行政訴訟の正当化により、首都の東部、西部、北部におけるプロジェクトの着工が加速しました。