工業用不動産市場の見通し

2026-03-16

世界的な貿易の不確実性と関税関連の逆風を乗り越え、2025年は転換点となりました。工業用地、既設工場（RBF）、物流資産は、もはや単に大量需要に対応するためだけに拡大しているわけではない。むしろ、市場は規模、効率性、持続可能性、そして長期的な競争力といった要件によって再構築されつつあります。

市場コンサルタントによる調査結果は、明確なメッセージで一致しています。ベトナムは低コスト製造拠点としての役割を超え、より高付加価値で資本集約的な生産の地域ハブとしての地位を確立しつつあります。この変化は、国内の主要経済圏における産業用不動産の需要を再定義しつつあります。

マクロ経済基盤の強化

2025年のベトナムのマクロ経済実績は、産業用不動産需要の確固たる基盤を築きました。JLLによると、GDPは前年比8%増となり、ASEAN諸国の中で最速の成長率を記録しました。当局は2026年から2030年にかけて二桁成長を目指しています。この勢いは、堅調な国内需要、世界的な製造業受注の回復、そして輸出状況の改善によって支えられています。

JLLの報告によると、昨年の登録外国直接投資総額は384億ドル、支出額は276億ドルに達し、過去5年間で最高水準となり、前年比9％増加しました。製造業と加工業が引き続き主要な投資先であり、これはベトナムがグローバルサプライチェーンにおいて確固たる地位を築いていることを反映しています。

貿易実績は産業活動をさらに後押しした。財務省傘下の国家統計局（NSO）によると、2025年最初の10か月間の輸出入総額は7,624億4,000万ドルで、前年同期比17.4%増となりました。輸出は電子機器、コンピューター、機械、その他の高付加価値製造品に牽引され3,910億ドルに増加し、輸入は機械、部品、生産投入物に対する強い需要を反映して18.6%増加しました。ベトナムは10か月間で195億6,000万ドルの貿易黒字を記録し、地域および世界の生産ネットワークにおける役割の強化を強調しました。

公共投資は、こうしたマクロ経済の安定性をさらに強化しています。JLLは、政府が南部地域のロンタイン国際空港、ホーチミン市の環状3号線、主要地域を結ぶ高速道路網、主要港湾の近代化など、大規模インフラプロジェクトを優先的に進めていることを指摘しました。これらのプロジェクトは、物流上の摩擦を緩和し、工業団地の実用範囲を拡大し、製造業者や物流事業者の立地戦略を再構築しています。

制度改革も投資家の信頼感向上に貢献しています。JLLは、地方行政の効率化、土地とデータに関する新たな法的枠組みの導入、国家インフラ計画の強化に向けた継続的な取り組みを強調しました。これらの措置は、透明性、予測可能性、そして長期的な投資見通しを向上させるものであり、これらは資本集約型の産業プロジェクトにとって極めて重要な要素です。

産業・物流不動産は、こうしたマクロ経済状況において最も直接的な恩恵を受ける分野の一つとして浮上しています。テナントはより慎重かつ選択的になっているものの、特に長期的な生産戦略に沿った物件に対する現代的な産業用スペースの需要は構造的に依然として堅調です。

より選りすぐりの市場

供給が急増したにもかかわらず、ベトナムの工業用不動産市場は2025年も引き続き堅調な推移を見せた。サヴィルズの推計によると、全国の稼働中の工業団地の総面積は2025年下半期に38,200ヘクタールに達し、南部経済特区（SEZ）が67％、北部経済特区（NEZ）が33％を占めました。全体の稼働率は88％と、前年の86％から上昇し、需要が新規供給にほぼ追いついていることを示しています。

全国の工業用地の平均価格は、リース期間あたり1㎡あたり175ドルに達しました。北部地域は南部地域よりも約27％安く、これはインフラの成熟度、テナント構成、港湾や消費中心地への近さの違いを反映しています。JLLの報告によると、南部主要市場の工業用地賃料は、新規用地が市場に投入されたにもかかわらず、リース期間あたり1㎡あたり100ドルから310ドルの範囲でした。

既成物件は引き続き好調を維持しました。サヴィルズの報告によると、全国のRBF（既成ビル）および倉庫の供給量は前年比13％増の1,710万㎡に拡大し、そのうち南部が総供給量の70％を占めました。全体の稼働率は2024年の80％から89％に上昇し、全国平均賃料は1㎡あたり月額4.7ドルに達しました。

クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの2025年第4四半期産業用不動産市場レポート「Industrial MarketBeat」は、この傾向を裏付けており、特に南部地域では、土地と既設物件の両方のセグメントで回復がより顕著になっています。同地域の既設物件の総供給面積は約660万㎡に達し、主要市場と周辺市場の両方で稼働率は一貫して90％を超えています。

第4四半期だけで純吸収面積は73,000㎡を超え、精密工学、金属加工、建設資材、消費者関連生産の多国籍メーカーが主な牽引役となりました。これらの企業の多くは、セットアップ期間を短縮し、初期投資を抑えるために、既製の施設を好んだ。「関税圧力と世界貿易の不確実性によって引き起こされた調整期間を経て、ベトナム南部の工業市場は明らかに回復局面に入りつつある」と、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムの工業リース担当シニアマネージャー、ドアン・チュオン氏は述べました。

テナントは短期的には慎重な姿勢を崩さないものの、特に好立地の工業用地、完成済みの工場、そして市場参入の迅速化と業務効率化を可能にする最新の物流施設に対する需要は着実に高まっています。「こうした新たな動きは、製造業者がサプライチェーンを再構築し、柔軟性、コスト最適化、ESG（環境・社会・ガバナンス）コンプライアンスを優先し、ベトナムを地域およびグローバルネットワークにおける長期的な生産・物流拠点として位置づけようとしていることを反映している」とチュオン氏は付け加えました。

南部、特に主要地域では物流資産の供給が逼迫しています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドは、ホーチミン市の既設倉庫（RBW）の稼働率がほぼ満杯に近づき、需要がドンナイ省やタイニン省へと押し出されていると指摘しました。これらの地域では、開発業者が高速道路沿いや国境を越える貿易ルート付近に近代的な倉庫プロジェクトを建設する動きが強まっています。こうした需要の波及効果は、特に輸送インフラの改善に伴い、ベトナム南部の物流エコシステムにおける二次市場の役割を強化しています。

ベトナム北部でも同様のパターンが展開しているが、サイクルの段階は異なっています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの報告によると、2025年第4四半期末時点で、北部におけるRBFの総供給量は約529万㎡に達し、前年比22％以上増加しました。これは、ハイフォン、バクニン、ニンビン、フートーなどの新興衛星省における新規プロジェクトの積極的な立ち上げを反映しています。供給の急増にもかかわらず、吸収は堅調に推移し、第4四半期の純吸収量は約19万㎡で、2024年の同時期と比較して47.6％増加しました。

ベトナム北部における地域別RBF（賃貸住宅）の入居率は86％に上昇し、需要が新規完成物件の供給ペースに追いついていることが確認されました。ハノイは土地不足のため引き続きほぼ100％の入居率を記録している一方、フンイエン（95％）、ニンビン（90％）、ハイフォン（87％）といった周辺の工業地帯は、テナントの分散化と交通網の改善の恩恵を受けています。RBFの平均賃料は1㎡あたり月額約5ドルで安定しており、強い需要が適時に新規供給によって満たされているバランスの取れた市場であることを示唆しています。

北部物流市場も著しい改善を見せた。RBW（倉庫・倉庫・駐車場）の総供給面積は約358万㎡に達し、第4四半期末時点で稼働率は83％に急上昇しました。需要はハイフォン港を中心とした物流集積地と主要高速道路の結節点に集中しており、電子機器メーカー、関連産業、輸出志向型サプライチェーンを支えるサードパーティロジスティクス事業者などが牽引役となっています。

「テナント企業は、より選択的な意思決定を行う段階に入ってきています」と、クッシュマン・アンド・ウェイクフィールド・ベトナムのリース担当ディレクター、トゥアン・グエン氏は述べています。「価格だけでなく、投資家は長期的な拡張性、インフラの確実性、規制の明確さを備えた立地を優先しています。広大な土地を保有し、接続性が向上している省は、製造業者が最初の市場参入だけでなく、今後5年から10年にわたる事業拡大を計画する上で、有利な立場にあると言えるでしょう。」

両地域において、テナントの行動様式は明らかに変化しています。クッシュマン・アンド・ウェイクフィールドの調査によると、テナントは賃料だけでなく、インフラの確実性、ESG（環境・社会・ガバナンス）への準拠、デジタル対応、拡張の柔軟性をより重視するようになっています。こうした変化を受けて、開発業者は技術仕様のアップグレード、自動化に対応したレイアウトの導入、より環境に配慮した設計基準の工業団地や既成物件への統合を進めており、市場はコモディティ化された工業スペースから、より高品質で将来を見据えた資産へと移行する動きを加速させています。

コスト優位性から能力へ

景気循環的な回復を超えて、最も重要な変化は構造的なものだ。サヴィルズのホワイトペーパーは、ベトナムが労働集約型で低利益率の製造業から、より大規模で高度かつ資本集約的な生産へと移行しつつあると主張しています。「今年は新規投資だけではなく、投資家が求める規模と品質が重要だ」と、サヴィルズ・ベトナムの産業サービス部門責任者であるジョン・キャンベル氏は述べています。「ベトナムは、コストと同じくらい能力が重要になる段階に入りつつある」。

この変化は、地域情勢にも明確に反映されています。サヴィルズの報告によると、北東部経済特区（NEZ）では、2025年の最初の10か月間に新たに登録された製造業の海外直接投資額は約43億ドルに達し、これは全国の製造業海外直接投資額の55％を占めています。バクニン省が11億ドルで首位となり、次いでハイフォン市が8億2000万ドルで続きました。これは主に電子機器、電気機器、金属加工プロジェクトによるものです。

北部工業用地の占有率は平均86％で、前年の78％から上昇しました。一方、平均地価はリース期間あたり1㎡あたり141ドルに達しました。RBF（造成済み倉庫）と倉庫の供給総面積は450万㎡で、占有率は80％、平均賃料は1㎡あたり月額約5ドルとなっています。この地域は、広大な土地と競争力のある価格設定に加え、ラッハ・フエン港などの港湾を通じた強力な輸出接続性といった利点を享受しています。

一方、経済特区はベトナムで最も成熟し、多様化した産業基盤であり続けています。サヴィルズの推計によると、2025年の最初の10か月間に新たに登録された製造業のFDIのうち、南部が約29億ドル、つまり36％を占め、金属加工品、電気機器、繊維、消費財関連の製造業が牽引しました。工業用地の占有率は90％に達し、平均地価はリース期間あたり1㎡あたり193ドルまで上昇し、ホーチミン市が最高水準を記録しました。

インフラ整備は、こうした地域における役割をさらに強化し続けています。北部では、ラッハ・フエン港の拡張に加え、高速道路や環状道路の開発が進み、輸出志向型の製造業やハイテク投資が促進されています。南部では、カイメップ・ティバイ港が東南アジア有数の深水港湾複合施設としての地位を維持しており、建設中のロンタイン国際空港は、製造業、物流、高付加価値サプライチェーンのさらなる統合に貢献することが期待されています。

「NEZは、ベトナムで最も連携のとれた港湾・高速道路・空港ネットワークの恩恵を受け続けており、新たな投資によってその強みがさらに強化される見込みです」と、サヴィルズ・ハノイのディレクター、マシュー・パウエル氏は述べています。「ラックフエン港と環状4号線の拡張が進むにつれ、この地域はハイテク産業と物流における競争力の基盤となるインフラを強化しています。これらのインフラ整備はSEZほど目立たないかもしれませんが、信頼性が高く拡張性のある接続性という明確な優位性を強化するものです。」

世界の製造業者が今後10年を見据えてサプライチェーンを再構築する中、ベトナムが土地や建物だけでなく、将来を見据えた産業環境を提供できるかどうかが、同国の競争力を左右するだろう。ファンダメンタルズが強化され、規模拡大へのシフトが勢いを増す中、ベトナムの産業用不動産市場は2025年以降も持続的な成長を遂げる態勢が整っているように見える。