不動産セクターにおける不正申告と脱税の取り締まりを強化します。

2026-03-31

財務省は、不動産譲渡における譲渡価格の決定方法と個人所得税の計算時期を明確にし、不正申告や脱税を抑制するため、個人所得税法の特定の条項を詳述する政令案を作成しています。

暗黙のルール：不動産には2つの価格が存在します。

実際には、多くの不動産取引は2つの価格で行われています。1つは税務申告のために公証済みの契約書に記載される価格、もう1つは当事者間で実際に支払われる価格です。この価格差は譲渡者が納税義務を軽減するのに役立っていますが、規制当局には効果的な検証手段がありません。その結果、税収の損失だけでなく、市場の透明性の欠如や価格の歪みも生じています。

この法律は、脱税や詐欺を抑制するため、税額計算の価格と時期を厳しく規制します。

弁護士のレ・トゥ・ハン氏（TAT法律事務所）は、二重価格制度が長年存在し、市場における「暗黙のルール」となっていることを認めています。その根本的な原因は、人々の法令遵守意識にあるのではなく、国が発行する土地価格表と市場価格との大きな乖離にあります。二つの価格基準制度が存在するため、税負担を軽減するために価格を過少申告することが一般的になっています。このような状況において、市場価格をより正確に反映した土地価格表を作成することが、公平性を取り戻すために不可欠です。税額計算価格が取引価格を正確に反映するようになれば、正しく申告した人が虚偽申告した人と比べて不利になることはなくなります。これは、不動産市場の透明性を確保するための重要な基盤となります。

しかし、レ・トゥ・ハン氏によると、地価が上昇すると、所得税、登記費用、譲渡費用などの経済的負担も増加します。これは、真に住宅を必要とする人々、特に初めて住宅を購入する人や、生活の安定のために資産を移転する人々に直接的な負担をかける。この問題を解決するには、経営目標と人々の権利とのバランスの取れたアプローチが必要となります。

まず、対象グループを明確に分類する必要があります。真に住宅を必要とする購入、特に単独居住用住宅の購入は、原則として既に税制上の優遇措置の対象となっています。初めて住宅を購入する人、より安定した住居へ移行する人、離婚、相続、転居などの特別な状況にある人については、さらなる優遇措置や減税を検討すべきです。また、税額計算方法は、譲渡価格のみに基づくのではなく、所得の実態を正確に反映するように調整する必要があります。納税義務が実際の利益と結びついていれば、人々はその後の取引において自身の利益を守るために、正しい価格を申告する傾向が強まるでしょう。

もう一つの重要な要素は、実施計画です。レ・トゥ・ハン氏によると、土地価格表の調整には、市場に「コストショック」を引き起こさないよう適切な手順を踏む必要があるとのことです。取引コストが急激に上昇すれば、人々が困難に直面するだけでなく、市場が停滞する可能性もあります。さらに、銀行振込の義務化、取引価格データベースの構築、税務当局、公証人、土地登記機関間の情報連携といった技術的な解決策を、同時に実施する必要があります。データが透明化され、資金の流れが管理されるようになれば、行政措置に過度に依存することなく、取引価格の決定がより明確になるでしょう。

「政策的な観点から見ると、当局が慎重なアプローチを選択しているのは明らかです。税率を急激に引き上げるのではなく、価格決定と税額計算のタイミングにおける透明性を重視しているのです。これは市場の安定と経営上の要件のバランスを取ろうとする努力を示す前向きな兆候です。しかし、最も重要な原則は、真に必要としている人々が不正行為対策のコストを負担しなくて済むようにすることです。政策が真に成功するためには、人々が合理的かつ公平な方法で遵守できると感じられることが不可欠です」と、弁護士のレ・トゥ・ハン氏は指摘しました。

銀行取引

草案によると、不動産譲渡による所得に対する個人所得税は、譲渡価格に2%の税率を乗じて算出されます。不動産譲渡価格とは、譲渡時に譲渡契約書に記載された価格です。土地売買において、契約書に土地価格が記載されていない場合、または譲渡契約書に記載された土地価格が土地価格表および土地価格調整係数に基づいて算出された価格よりも低い場合、土地譲渡価格は、土地法に規定されているとおり、譲渡時に適用される土地価格表および土地価格調整係数（もしあれば）に基づく土地価格となります。

不動産専門家は、根本的な解決策は、市場を正確に反映する不動産価格データシステムを構築することだと考えています。このデータは、公証済みの契約書、銀行取引、不動産仲介会社など、複数の情報源から収集し、定期的に更新する必要があります。

十分に信頼できる「基準価格」があれば、税務当局は不正申告を容易に検出できます。同時に、画期的な解決策の一つとして、不動産取引における銀行決済の義務化が挙げられます。これにより、実際の資金の流れが明確に記録され、税務当局は申告額と直接比較することが可能になります。実際、多くの国で、高額取引におけるキャッシュレス決済に関する規制は、税務管理において非常に効果的であることが証明されています。

現在、土地、税金、公証、銀行に関するデータは断片化したままです。これらのシステムを連携させることで、より効果的な相互チェックメカニズムが構築されます。例えば、契約価格が地域相場と比べて異常に低い場合や、送金における資金の流れが不整合な場合、システムが自動的に警告を発することができます。これにより、規制当局が事後監査だけに頼る必要性が減り、取引が発生した瞬間から監視できるようになります。

資源環境経済研究所所長のファム・ヴィエット・トゥアン博士は、移転価格に2％の税金を適用することは全く合理的であり、行政手続きを改革しながら客観性を確保し、市民の不便を最小限に抑え、予算の歳入損失を減らすのに役立つと述べました。しかし、トゥアン博士はまた、100％完璧な政策は存在しないため、国は売買の際に税金を全額支払う責任について市民を教育する必要があると認めました。「私は、販売価格に2％の徴収率を適用する現在の税制は適切で安定していると信じています。これは迅速かつ効率的であり、デジタル時代の行政改革を反映しています。価格の過少申告の疑いがある場合は、規則に従って処理するために調査機関に問題を移送する必要があります。このようにしてのみ、不正な申告と脱税の状況を制限することができます」とファム・ヴィエット・トゥアン博士は述べました。

不動産取引における不正申告や脱税の取り締まりは、単一の対策では解決できません。データベースの改善、資金の流れの透明性の確保、システム連携、罰則の強化、税制の見直しなど、すべてを包括的に実施する必要があります。抜け穴を根本から塞ぐことによってのみ、不動産市場の透明性を高め、同時に持続可能な財政収入を確保することができるのです。