公証手続きなしで不動産取引を行うリスク

2026-04-13

国会に提出された、不動産取引における公証義務を廃止する提案は、市場を過熱させています。多くの人々にとって重要な懸念事項は、公証義務の廃止が何らかのリスクを伴うかどうかです。

公証手続きは廃止するのではなく、簡素化すべき

実際には、現在の公証手続きは依然として煩雑だと考えられています。市民や企業は、特に交通渋滞が頻繁に発生する大都市では、多数の書類を準備し、何度も足を運ばなければなりません。これにより、取引コストが増加し、手続き完了までの時間が長くなります。しかし、トラン・ヴィエット・アイン博士（ホーチミン市フンヴオン大学副学長）によれば、公証の真の性質を理解することが重要です。公証は単なる行政手続きではなく、契約締結前に当事者の法的能力を確認し、資産の合法性をチェックし、リスクを警告する上で重要な法的管理メカニズムなのです。

ベトナムの不動産市場は、情報透明性に関して依然として多くの課題を抱えており、公証はまさに「リスク選別における第一線」としての役割を果たしています。したがって、公証を義務付けずに不動産取引を行うことを容​​認すれば、リスクは著しく増大する可能性があります。実際、今日発生している複雑な土地紛争のほとんどは、厳格な法的監督を欠いた取引に起因しています。

公証は、不動産取引における「リスクスクリーニングの第一線」とみなされています。

国際的な経験から、公証を義務付けていない国であっても、より厳格な規制を設けている場合が多いことが分かっています。米国では、不動産取引は伝統的に公証の対象とはされていませんが、弁護士と高度に発達した不動産保険制度によって管理されています。

オーストラリアでは、この役割は弁護士が担い、非常に高い法的責任と標準化された手続きが定められています。シンガポールでは、すべての取引が弁護士を通じて行われ、電子土地登記システムはほぼ完全に透明性が確保されています。共通点は、公証が必ずしも必要ではないものの、常に十分な代替法的システムが整備されているということです。

ベトナムの現状では、土地データの透明性がまだ十分ではなく、代替的な管理メカニズムも不完全であるため、公証手続きの緩和には慎重な検討が必要です。より合理的な解決策は、公証手続きを簡素化・デジタル化し、取引を分類して適切なレベルの管理を適用し、透明性の高い土地データシステムを段階的に構築することです。

ホーチミン市公証人協会の会長であるグエン・ヴァン・ホア氏は、次のように述べました。「公証法のいくつかの条項を改正および補足する法案では、公証を必要とする取引は、不動産の購入、売却、譲渡、贈与、相続の分割、資本拠出、抵当権設定を含む、法律上公証が義務付けられている取引であると規定しています。」

取引

改正法は、現行法と比較して、公証を必要とする取引の範囲を狭める一方で、専門法との抵触や重複がないようにし、インフラ、技術、データベースシステムに関する必要な条件が満たされた場合に、公証法を改正することなく、任意で公証できる取引の範囲を速やかに拡大しています。

ホア氏によれば、安全性を確保し、関係者全員の権利を保護するために、公証人などの第三者を必要とする取引の種類も存在するべきだという。特に不動産取引のような大規模な取引では、公証手続きがなければ、数多くの紛争やリスクが発生し、裁判所に負担をかけ、ひいては社会保障にも影響を及ぼす可能性があります。こうした事態を最初から管理することで、そのような事態を抑制できます。さらに、公証人という職業の現在の考え方は、もはや事務的なものではなく、主にサービス志向であり、不必要な不便を避けるようになっています。

公証は取引の安全性を保証

修士号取得者のゴ・ジア・ホアン氏（ホーチミン市法科大学）は、不動産は経済的な価値だけでなく、人々の安定した生活と住居へのニーズという点においても、非常に価値の高い特別な資産であるという点に同意しています。一方で、不動産取引の条件、手続き、プロセスに関する現行の法的規制は非常に複雑で、多くの異なる法律が関わっており、すべての関係者が取引の合法性を十分に理解しているとは限りません。そのため、実際には無効な契約や紛争が発生するリスクが非常に高いのです。

このような状況において、公証は「法的リスク防止メカニズム」としての役割を果たします。公証人は、文書の検証、当事者の能力、意思の表明、取引内容の合法性の評価を通じて、契約の法的安全性を確保し、法令違反を抑制し、紛争を未然に防ぐことに貢献します。同時に、公証された文書は、裁判における紛争解決において貴重な証拠となります。公証は単なる行政手続きではなく、不動産市場の安全性を確保する制度であると言えるでしょう。

さらに、現行法ではすべての不動産取引に公証を義務付けているわけではありません。土地法、住宅法、不動産取引法などの専門法では、取引の種類ごとの性質やリスクレベルに基づいて、公証が必要な場合と任意である場合を比較的合理的に区別しています。これらの規制は長年にわたり一貫して適用されており、法的安全性を確保する上で効果的であることが証明されています。

厳格に管理されるべき取引において公証の要件が撤廃された場合、不正取引、詐欺、法的要件を満たさない資産移転、長期にわたる紛争、事実立証の難しいど、多くのリスクが生じる可能性があります。その場合、訴訟を通じてこれらの問題を解決するための社会的コストは、当初の公証にかかる費用と時間をはるかに上回る可能性があります。

「さらに、公証法は形式的および手続き的な側面を規定する法律であり、不動産権の内容を規定する法律ではないことを認識することが重要です。所有権を移転する権利を有する当事者や取引に含まれる不動産の条件を決定することは、土地法、住宅法、不動産事業法などの実体法の管轄下にあります。公証法は、これらの実体法の規定に基づいて、公証人が契約の合法性と真正性を検証するための手続きを規定しているにすぎません」と、ンゴ・ジア・ホアン法官は強調しました。

専門家によると、ベトナムは他国のように手続きを効率化する方法を学ぶことは確かに可能だが、十分に強力な代替的な法的エコシステムが整備されるまでは、公証は市場にとって不可欠な「安全策」であり続けるだろう。